Investasi Properti Miliaran Kini Cukup Modal Recehan Berkat Tokenisasi Aset

Oleh Andre Nenobesi

Kamis, 11 September 2025 - 16.40 WIB

Investasi Properti Miliaran Kini Cukup Modal Recehan Berkat Tokenisasi Aset

Masa Depan Investasi Tokenisasi (Foto oleh Jesse Collins di Unsplash).

VOXBLICK.COM - Pernah membayangkan memiliki sebagian kecil dari gedung pencakar langit di pusat kota, sebuah vila mewah di Bali, atau bahkan karya seni legendaris? Bagi kebanyakan dari kita, mimpi itu terasa jauh karena membutuhkan modal miliaran rupiah. Aset-aset premium tersebut secara historis hanya bisa diakses oleh segelintir investor institusional atau individu super kaya. Namun, sebuah revolusi teknologi yang didukung oleh blockchain sedang mengubah peta permainan ini secara drastis. Teknologi ini adalah tokenisasi, sebuah inovasi yang menjanjikan demokratisasi investasi dengan cara yang belum pernah terbayangkan sebelumnya, mengubah aset yang tidak likuid menjadi aset digital yang mudah diperjualbelikan.

Apa Sebenarnya Tokenisasi Itu? Bongkar Konsepnya Sampai Paham

Secara sederhana, tokenisasi adalah proses mengubah hak atas sebuah aset fisik atau non-fisik menjadi token digital yang tercatat di dalam jaringan blockchain.

Bayangkan sebuah sertifikat properti fisik yang besar dan sulit dibagi. Melalui tokenisasi, sertifikat kepemilikan itu dipecah menjadi ribuan atau bahkan jutaan sertifikat digital kecil yang disebut token. Setiap token mewakili sebagian kecil kepemilikan atas aset tersebut.

Analogi yang lebih mudah adalah sepotong pizza raksasa. Anggap saja pizza itu adalah sebuah properti seharga 10 miliar rupiah. Sulit bagi satu orang untuk membeli seluruh pizza.

Dengan tokenisasi, pizza tersebut dipotong menjadi 10.000 potong digital. Sekarang, Anda bisa membeli satu potong kepemilikan properti itu hanya dengan satu juta rupiah. Anda menjadi salah satu pemilik aset tersebut, dan kepemilikan Anda tercatat secara aman dan transparan di blockchain.

Token ini bukan sekadar angka digital. Ia adalah sebuah aset digital yang memiliki nilai nyata karena didukung oleh aset di dunia nyata, yang dikenal sebagai Real World Asset (RWA).

Ini adalah perbedaan mendasar antara token RWA dengan banyak aset kripto spekulatif lainnya. Nilai token RWA secara inheren terikat pada nilai aset dasarnya, entah itu properti, emas, saham perusahaan swasta, atau bahkan hak atas pendapatan royalti musik. Teknologi blockchain yang mendasarinya memastikan bahwa setiap transaksi tercatat, tidak dapat diubah, dan dapat diverifikasi oleh siapa saja, memberikan tingkat keamanan dan transparansi yang luar biasa.

Mengapa Tokenisasi Disebut Sebagai Revolusi Investasi?

Gelombang yang diciptakan oleh tokenisasi bukan sekadar riak kecil. Ini adalah tsunami yang berpotensi merombak total industri keuangan dan investasi.

Dampaknya terasa di beberapa area fundamental yang selama ini menjadi penghalang bagi investor ritel.

1. Likuiditas: Aset Beku Jadi Cair Seketika

Salah satu masalah terbesar dalam investasi aset premium seperti real estat, seni, atau modal ventura adalah likuiditas yang rendah.

Aset-aset ini sering disebut aset beku karena menjualnya bisa memakan waktu berbulan-bulan, bahkan bertahun-tahun, dan melibatkan proses yang rumit serta biaya yang mahal. Anda harus mencari pembeli, melalui negosiasi panjang, mengurus dokumen hukum yang berlapis, dan membayar komisi yang tidak sedikit kepada perantara.

Tokenisasi memecahkan masalah ini dengan cemerlang.

Dengan mengubah aset fisik menjadi aset digital yang dapat diperdagangkan, token-token ini dapat dibeli dan dijual di pasar sekunder digital 24/7, layaknya memperdagangkan saham atau kripto. Proses penjualan yang tadinya memakan waktu berbulan-bulan kini bisa diselesaikan dalam hitungan menit. Peningkatan likuiditas ini tidak hanya menguntungkan investor yang ingin keluar dari investasi mereka dengan cepat, tetapi juga membuat aset tersebut menjadi lebih menarik secara keseluruhan, yang pada gilirannya dapat meningkatkan nilainya.

2. Aksesibilitas: Pintu Investasi Premium Terbuka untuk Semua

Inilah game changer terbesar yang ditawarkan oleh tokenisasi, terutama bagi generasi muda dan profesional yang baru memulai perjalanan investasi mereka.

Hambatan modal yang tinggi adalah tembok raksasa yang menghalangi banyak orang untuk berpartisipasi dalam kelas aset yang paling menguntungkan. Anda tidak bisa membeli saham Apple seharga 10 ribu rupiah, atau membeli 1 meter persegi apartemen mewah.

Dengan konsep kepemilikan fraksional, tokenisasi meruntuhkan tembok ini.

Tiba-tiba, investasi pada aset Real World Asset (RWA) yang bernilai miliaran rupiah menjadi mungkin dengan modal yang jauh lebih kecil. Seorang mahasiswa atau karyawan baru kini bisa mengalokasikan sebagian kecil dari tabungannya untuk membeli beberapa token yang mewakili kepemilikan di sebuah pusat perbelanjaan, ladang panel surya, atau portofolio saham perusahaan rintisan. Ini adalah demokratisasi aksesibilitas finansial sejati, memberikan kesempatan bagi lebih banyak orang untuk membangun kekayaan melalui kelas aset yang sebelumnya eksklusif.

3. Transparansi dan Keamanan Tingkat Tinggi

Industri keuangan tradisional seringkali buram. Proses transaksi, kepemilikan, dan biaya seringkali tersembunyi di balik lapisan birokrasi yang kompleks.

Teknologi blockchain yang menjadi tulang punggung tokenisasi menawarkan solusi radikal yaitu transparansi total. Setiap transaksi token, dari penciptaan hingga penjualan, dicatat secara permanen di buku besar digital yang terdistribusi. Catatan ini tidak dapat dihapus atau diubah, dan dapat diaudit oleh siapa pun secara publik. Ini secara signifikan mengurangi risiko penipuan, pemalsuan sertifikat, atau sengketa kepemilikan. Investor dapat dengan mudah memverifikasi kepemilikan mereka dan melacak seluruh riwayat transaksi aset yang mereka investasikan, membangun kepercayaan yang lebih besar pada sistem.

4. Efisiensi Biaya dan Proses

Proses investasi konvensional melibatkan banyak perantara, mulai dari pialang, bankir, pengacara, hingga notaris. Setiap perantara ini mengambil bagian dari biaya transaksi, yang pada akhirnya mengurangi keuntungan investor.

Tokenisasi, dengan memanfaatkan kontrak pintar (smart contracts) di blockchain, dapat mengotomatisasi banyak dari proses ini.

Kontrak pintar adalah program komputer yang berjalan di blockchain dan secara otomatis mengeksekusi perjanjian ketika kondisi tertentu terpenuhi.

Misalnya, pembagian pendapatan sewa dari properti yang ditokenisasi dapat secara otomatis didistribusikan ke dompet digital semua pemegang token setiap bulan. Proses KYC (Know Your Customer) dan AML (Anti-Money Laundering) dapat diintegrasikan ke dalam token itu sendiri. Otomatisasi ini secara drastis mengurangi kebutuhan akan perantara, yang berarti biaya transaksi yang lebih rendah dan proses yang lebih cepat bagi investor.

Contoh Nyata Tokenisasi yang Mengubah Dunia (Real World Asset - RWA)

Teori tentang tokenisasi terdengar hebat, tetapi bagaimana penerapannya di dunia nyata? Praktik tokenisasi Real World Asset (RWA) sudah mulai berjalan dan menunjukkan potensi yang luar biasa di berbagai sektor.

Real Estat: Ini adalah salah satu sektor yang paling matang untuk disrupsi oleh tokenisasi. Contoh terkenalnya adalah St. Regis Aspen Resort di Colorado, Amerika Serikat, di mana sebagian kepemilikan hotel mewah ini dijual dalam bentuk token digital, memungkinkan investor dari seluruh dunia untuk berpartisipasi. Di Asia, sudah banyak platform yang mulai menawarkan investasi properti fraksional melalui aset digital, membuka pasar properti bagi audiens yang lebih luas.

Seni dan Barang Koleksi: Sebuah lukisan karya Andy Warhol atau sebuah mobil Ferrari klasik adalah investasi dengan likuiditas sangat rendah. Melalui tokenisasi, kepemilikan aset-aset ini dapat dipecah. Platform seperti Maecenas telah berhasil melakukan tokenisasi karya seni, memungkinkan banyak orang untuk memiliki sebagian dari sebuah mahakarya dan mendapatkan keuntungan jika nilainya naik.

Modal Ventura dan Ekuitas Swasta: Secara tradisional, berinvestasi di perusahaan rintisan (startup) yang menjanjikan adalah domain para pemodal ventura. Dengan tokenisasi, startup dapat menerbitkan token ekuitas (security tokens), memungkinkan investor ritel terakreditasi untuk membeli saham di perusahaan tersebut pada tahap awal. Ini memberikan sumber pendanaan alternatif bagi perusahaan dan peluang investasi dengan potensi pertumbuhan tinggi bagi investor.

Obligasi dan Instrumen Utang: Perusahaan atau bahkan pemerintah dapat menerbitkan obligasi dalam bentuk token. Hal ini menyederhanakan proses penerbitan, mengurangi biaya administrasi, dan memungkinkan pembayaran kupon bunga dilakukan secara otomatis melalui kontrak pintar, meningkatkan efisiensi pasar utang.

Pandangan Para Ahli: Apa Kata Raksasa Keuangan?

Potensi transformatif dari tokenisasi bukan lagi sekadar wacana di kalangan penggiat blockchain. Para pemimpin di puncak industri keuangan global kini secara terbuka menyuarakan optimismenya.

Larry Fink, CEO dari BlackRock, manajer aset terbesar di dunia, menyebutkan bahwa generasi berikutnya untuk pasar keuangan adalah tokenisasi aset. Menurutnya, ini akan merevolusi cara kerja semua kelas aset.

Pernyataan ini didukung oleh data yang kuat. Sebuah laporan komprehensif dari Boston Consulting Group (BCG) memproyeksikan bahwa pasar tokenisasi aset, khususnya aset yang tidak likuid, dapat mencapai nilai fantastis sebesar $16 triliun pada tahun 2030. Angka ini menunjukkan betapa besarnya peluang yang ada dan bagaimana institusi keuangan besar melihat tokenisasi Real World Asset (RWA) sebagai evolusi pasar modal yang tak terhindarkan. Di berbagai konferensi teknologi finansial global, seperti Coinfest Asia, topik mengenai peningkatan likuiditas dan aksesibilitas melalui tokenisasi selalu menjadi sorotan utama, menandakan adanya konsensus di antara para ahli mengenai arah masa depan investasi.

Tantangan dan Risiko yang Perlu Diwaspadai

Meskipun prospeknya sangat cerah, jalan menuju adopsi massal tokenisasi tidak sepenuhnya mulus. Sebagai investor yang cerdas, penting untuk memahami tantangan dan risiko yang ada.

Seperti halnya semua instrumen investasi, penting untuk melakukan riset mendalam dan memahami risiko yang ada sebelum berpartisipasi.

Regulasi yang Masih Berkembang: Ini adalah rintangan terbesar saat ini. Kerangka hukum dan peraturan untuk aset digital dan token sekuritas masih dalam tahap pengembangan di banyak negara. Ketidakpastian regulasi dapat menciptakan risiko bagi investor. Namun, regulator di seluruh dunia, seperti yang dilaporkan oleh berbagai media finansial seperti CoinDesk, secara aktif sedang mempelajari dan merancang aturan untuk memastikan perlindungan investor tanpa menghambat inovasi.

Keamanan Siber: Aset yang disimpan di blockchain memang aman secara kriptografis, tetapi platform tempat aset tersebut diperdagangkan atau dompet digital tempat token disimpan bisa menjadi target peretas. Memilih platform yang memiliki rekam jejak keamanan yang kuat dan reputasi baik adalah hal yang krusial.

Volatilitas Pasar: Meskipun nilai token RWA didukung oleh aset nyata, harganya di pasar sekunder tetap dapat berfluktuasi. Faktor-faktor seperti sentimen pasar, kondisi ekonomi makro, dan perubahan likuiditas dapat mempengaruhi harga token.

Edukasi Investor: Tokenisasi adalah konsep yang relatif baru. Kurangnya pemahaman tentang teknologi yang mendasarinya, cara mengevaluasi kualitas aset dasar, dan risiko yang terkait dapat menyebabkan keputusan investasi yang buruk. Edukasi menjadi kunci untuk memastikan investor dapat memanfaatkan peluang ini dengan aman.

Teknologi tokenisasi sedang membuka gerbang menuju era baru dalam dunia investasi.

Ini bukan lagi tentang siapa yang Anda kenal atau seberapa besar modal awal Anda, melainkan tentang aksesibilitas terhadap peluang. Dengan mengubah aset paling eksklusif di dunia menjadi aset digital yang terjangkau dan likuid, tokenisasi memberikan kekuatan kepada generasi baru investor untuk berpartisipasi dalam penciptaan kekayaan. Perjalanan ini memang masih di tahap awal dan penuh dengan tantangan, terutama dari sisi regulasi. Namun, arahnya sudah sangat jelas. Masa depan di mana setiap orang dapat memiliki sebagian kecil dari aset apa pun di dunia, dari gedung pencakar langit hingga lagu favorit mereka, kini bukan lagi fiksi ilmiah, melainkan sebuah realitas yang semakin mendekat berkat kekuatan blockchain.